Bitmagan arzon uylar: ularga oldindan pul to‘lash o‘zini oqlaydimi?

Bitmagan arzon uylar: ularga oldindan pul to‘lash o‘zini oqlaydimi?

Har bir oila hayotining u yoki bu bosqichida uyga ega bo‘lish muammosi bilan to‘qnashadi. Bunday lahzalarda xaridorni muhim yutuqdan hayajon hissi qamrab oladi: axir, erkak kishi o‘z oilasini boshpana bilan ta’minlashi kerak; ayol esa uyini qanday jihozlash haqida xayolga beriladi. Toshkentda so‘nggi yillarda qurilish inqilobi kuzatilyapti: puldor quruvchilar eng zamonaviy CRM (Customer relationship management – Mijoz bilan aloqalar boshqaruvi), ERP (Enterprise resource planning – Ishlab chiqaruvchining resurslarini rejalashtirish), raqamli texnologiyalar, ba’zi hollarda esa eski, ammo ishonchli usullar bilan mijozning qulog‘iga lag‘mon ilib, qurilish yakuniga yetishidan ancha oldin uning pulini olishga harakat qilyapti.

Shu yil fevral oyida sell side market-sizing qildim, ya’ni, kelgusi 3 yil uchun qilinadigan takliflarning o‘sishini hisoblab chiqdim. Hisob-kitoblarim natijalariga ko‘ra faol xaridorni ishni va ishlab topilgan pulni yo‘qotish xavfidan ogohlantirmoqchiman.

2019 yilda yangi qurilgan uylar taklifi o‘tgan yilga nisbatan 10 baravarga oshdi. Oxirgi ikki yil davomida (2017 va 2018) har yili 4 000 ga yaqin xonadon foydalanishga topshirildi. Tanlovning ko‘pligi mijozning foydasiga ishlaydi. Savol: har doimmi?

"Pul yo‘q, ammo sabr qilinglar"

Har qanday sohadagi kabi qurilish biznesi ham likvidlik (pul va pulga teng qiymatdagi aktivlar) kamligidan aziyat chekyapti. Ammo boshqalardan farqli ravishda bu sohadagi yetishmovchilik ochiqroq ko‘rinadi. (Oddiy qilib aytganda, uy qurish kerak, ammo qurilishi uchun pul topish muammo.)

Birinchidan, ikkinchi (quyi) bosqichdagi banklarda (IBB) ortiqcha mablag‘lar yo‘q. Ikkinchidan, Markaziy Bank “loyihalarni moliyalashtirish”ni ko‘rib chiqmagan. Uchinchidan, yirik banklarning barchasi davlatga qarashli bo‘lib, qiyin shartlar bilan kredit beradi. Shunda xususiy ikkinchi bosqichdagi banklar qoladi – ular o‘zining miqyosidan kelib chiqib, quruvchi firmaga 12-15 million AQSh dollaridan ortiq (umumiy mablag‘ning 25%i) pul bera olmaydi. Amalda bu miqdor 5 million AQSh dollari bilan cheklanadi. To‘g‘ri, agar quruvchi olinadigan qarzni 140%ga qoplaydigan garov topa olsa, unga eng ko‘pi bilan yiliga 24%lik, asbob-uskuna sotib olishi uchun esa dollarda 12%lik kredit beriladi. Qurilish ko‘p pul yeydigan biznes bo‘lgani va bir inshootning bitishi o‘rtacha 2,5-3 yilni olgani uchun asbob-uskunalarning loyihadagi ulushi ancha kam miqdorni tashkil etadi.

"Xandaq qazilganida pul to‘lasangiz, arzonroq bo‘ladi". Ehtiyot bo‘ling!

Imorat quruvchi shaxs faqat ijodkor emas, qo‘rqmas inson hamdir. Barcha qiyinchiliklarga qaramay u o‘z loyihasini amalga oshirish uchun yo‘l topadi.

Birinchidan, o‘zining pulini loyihalash va yer qazish ishlarini boshlashga tikadi va yetmayotgan mablag‘ni jalb qilish uchun hali xandaq qazish bosqichidayoq xaridorga eng yoqimli narxlarni taklif qiladi. Banklardan qarz olish imkoni bo‘lmagan vaziyatda qurilishi boshlanmagan uylarni sotish loyihani moliyalashtirishning yagona yo‘li bo‘ladi.

Talab bo‘yicha vaziyat qanday?

Yuzasi 65-150 kvadrat metr, har kvadrat metri 800-1500 AQSh dollari bo‘lgan xonadonlarning mijozi odatda yoshi 30 dan oshgan tadbirkorlar, xorij firmalari, telkommunikasiya va neft kompaniyalari, banklarning rahbar va boshqaruvchilari; shuningdek, O‘zbekistondan chetda ishlovchi mutaxassislar va biznesmenlar bo‘ladi. Bu ro‘yxatga viloyatlarda yashovchi boyroq kishilarni ham qo‘shish mumkin – ular uchun Toshkentda uyga ega bo‘lish pulni saqlab turish vositasi hisoblanadi. Mijozlarning aniq miqdorini hech kim bilmaydi. Biroq shunga qaramay taklif miqdori o‘n marta oshdi.

Men 2007 yili Almati shahrida qurilayotgan uylarga bo‘lgan talab va takliflarni tahlil qilib chiqqanman. O‘shanda bir yilda 1 700 ta xonadon sotilgan, ularning 80%i yillik 11-15% ipoteka asosida sotilgan. Shu yerda to‘xtaymiz! Toshkentda ipoteka yo‘q. To‘g‘ri, u xuddi borga o‘xshaydi, ammo 25% lik “ipoteka” bu endi quruq nom, xolos. (Davlat tomonidan ijtimoiy maqsadlarda qurilayotgan uylarning imtiyozli ipoteka asosida berilishi bundan mustasno.) O‘sha paytda Almatida o‘rtacha maosh kishi boshiga 800 AQSh dollariga to‘g‘ri kelardi. Hozir Toshkentda bir oilaning o‘rtacha oylik daromadi 500 AQSh dollariga teng (Colliers hisobotiga ko‘ra). Aholi soni farqining ta’siri, kechikkan talabning yuzaga chiqishi va boshqa omillar mening bu hisob-kitoblarim doirasiga kirmaydi.

Imorat quruvchilar hisobga olishi kerak bo‘lgan yana bir xavfli omil devalvasiyadir. (Devalvasiya – milliy pul kursining xalqaro valyutaga nisbatan pasayishi, qadrsizlanishi.) Eng yomon holatda devalvasiya to‘lov qobiliyatini 90%ga tushirib yuboradi. Biz bu manzarani Qozog‘istonda 2008 va 2015 yillarda kuzatdik.

Bu ishlarning oxiri qanday bo‘ladi?

Minglab mijozlar yuz millionlab dollar pullarini quruq va’da evaziga imorat quruvchilarga qo‘sh-qo‘llab topshirgan. Bu va’dalar kelajakda qurib ularga topshiriladigan xonadonlar uchun berilgan. Endi o‘sha va’dalarni bajarish uchun o‘nlab imorat quruvchilar tezroq va ko‘proq uy quryapti. Bu vaziyatda men ikkita ehtimoliy xatarni ko‘ryapman:

1. Boshlangan barcha qurilishlar oxirigacha yetkaziladi, taklif talabdan oshib ketadi va narxlar qulaydi. Imorat quruvchi oldindan olingan to‘lovlar bo‘yicha hisob-kitob qiladi, ammo bu uning foydasini kamaytiradi va qurilish ashyolarini yetkazib beruvchilar bilan to‘liq hisob-kitob qila olmaydi. Kimdir albatta yutqazishi shart. Asosiysi, mijoz o‘zi pul to‘lagan xonadonni oldi.

2. Imorat quruvchi loyihani oxiriga yetkazish uchun zarur mablag‘ga teng qiymatdagi xonadonlarni oldindan sotishga muvaffaq bo‘la olmaydi. Chunki bu vaziyatda taklif allaqachon talabdan oshib ketgan bo‘ladi. Oldindan pul to‘lab qo‘ygan mijozlar esa qurilishning ilk bosqichlaridanoq u yerga umid bilan kelib-ketaveradi, oxiri asabiylashgan haqdorlar ko‘chaga chiqib norozilik bildira boshlaydi. Bu ayni kunlardagi uy qurish jazavasining qurilish ashyolari ishlab chiqaruvchidan tortib imoratni quruvchi va mijozning o‘zigacha bo‘lgan barcha ishtirokchilari uchun g‘amgin yakun bo‘ladi.

Ortiqcha taklif inqirozidan qanday chiqish mumkin?

Bozor va qonunchilik me’yorlari o‘zaro muvozanatlashmagan ekan, hukumat vaziyatga imkon qadar tezroq aralashishi kerak:

1. Yangi qurilishlar uchun ruxsat berishni cheklash zarur.

2. Talabni qondirish uchun hammaning imkoniyati yetadigan ipoteka dasturini ishga tushirish kerak. 27% – bu o‘ta shafqatsiz!

3. Bino qurilishi 60-70% va undan ko‘proq darajaga yetmagunicha undagi xonadonlarni oldindan sotishga ruxsat bermaslik lozim.

4. Imorat quruvchiga har bir haqdorga o‘zing moliyaviy holatini oshkor qilish majburiyatini yuklash.

Ammo men bu vaziyatda bank islohotlarini o‘tkazish eng muhim ish deb bilaman. Yuqori foizli qarzlar va likvidlikning (pul va pulga teng qiymatdagi aktivlar) taqchilligi uzoqni ko‘zlanmagan siyosat bo‘lib, hozir ko‘rib turganimizdek inflyasiyani ushlab tura olmaydi. Aksincha, qimmat kredit olganlarning biznesini xarob etib, bunday tavakkal qilmaganlarga nafas olishga imkon bermaydi.

Xaridor nima qilishi kerak?

Imorat quruvchining muammosi bir kunning o‘zida uyi bitishini kutayotgan xaridorning muammosiga aylanib qolishi mumkin. Xaridor Xudo bergan aqlni ishlatgan holda biron imorat qurilishiga qarz berib kirishdan (hali bitmagan uyni sotib olishdan) avval quyidagi “uy vazifalari”ni bajarib olishi kerak:

1. Oldindan tahlil o‘tkazish. Bunda imorat quruvchining mijozlar va imorat o‘rnidagi buzib tashlangan eski uylarning egalari bilan qanday muomala qilishini o‘rganib chiqish; ayni paytda bu firmaga (yoki shaxsga) uy uchun pul to‘lab qo‘yganlar va tayyor uylarga ko‘chib kirgan xaridorlar bilan gaplashib ko‘rish, sotuvchiga savollar berish, Internet orqali uning tarixini qarab chiqish lozim bo‘ladi.

2. Eng past narxlarga uchmaslik kerak.

3. Qurilishning tugallangan bosqichida bo‘lgan binolardan uy olishga ko‘proq e’tibor qaratish. Agar tanlov imkoni bo‘lsa, yirik quruvchi firmalarga murojaat qilish maqsadga muvofiq (ularning “sinib” ketishi yoki ishi to‘xtab qolishi ehtimoli kamroq).

4. Uy olish uchun jamg‘arilgan pulni AQSh dollariga aylantirib qo‘yish va kerakli lahzani kutish lozim. Ammo bu yanada tavakkalchilikka asoslangan variant: kutish davomida ayolingiz uy olish cho‘zilib ketayotganidan tinimsiz asabiylashishi, yoki yig‘ilgan pulni uy olishdan ko‘ra foydaliroq ko‘ringan biron loyihaga tikib yuborishingiz ehtimoli bor.

To‘plagan pulingizni behudaga yo‘qotmasligingizni, oladigan uyingiz xursandchilik va baxtga sabab bo‘lishini tilayman.

Nodir Nurmatov,
Massachusets Texnologiya Instituti bitiruvchisi, xalqaro biznes bo‘yicha maslahatchi

Manba: sof.uz


Matnda xatolik topsangiz, o‘sha xatoni belgilab, bizga jo‘nating (Ctrl + Enter)

Bo'limga tegishli qiziqarli xabarlar

Fikr bildirish uchun qaydnomadan o'tishingiz so'raladi va telefon rakamni tasdiklash kerak buladi!